空き地（更地）のままにしておくと損？駐車場や賃貸住宅に活用すべき理由を解説

親の土地や実家の空き地について、「駐車場にした方がいい」「マンションを建てた方がいい」と耳にしたことはありませんか？

駐車場やマンションにする理由には、相続税の評価額をはじめ、将来の収益、日々の管理の手間、そしていざというときの売却のしやすさなどが挙げられます。また、土地をどのように活用するかによって、毎年の税金や将来かかる相続税の額が大きく変化します。

この記事では、空き地を放置するリスクや、空き地を駐車場やアパート・マンションにする理由、そして後悔しないための判断基準について解説します。

土地をそのまま持つと何が問題になるのか？

「特に使い道がないから」と、空き地をそのまま放置しておくのは、経済的にも法律的にも大きなリスクを抱え続けることを意味します。

空き地をそのままにすることがなぜ問題視されるのか、その理由を3つの視点で見ていきましょう。

①固定資産税や管理費がかかる

土地を所有していると、その使い道にかかわらず、毎年「固定資産税」や「都市計画税」が課税されます。

注意したいのが、家が建っていない更地（さらち）の場合です。住宅が建っている土地であれば住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大6分の1に減額される仕組みがありますが、更地にはこの特例が適用されません。そのため、更地の税負担は家が建っている土地に比べて最大で6倍に膨れ上がる可能性があります。

さらに、税金だけでなく、定期的な草むしりや害虫対策、不法投棄の対応など、維持管理のための手間や費用も発生し続けます。こうした精神的・金銭的な負担は、将来土地を引き継ぐ世代にとっても重い負担となりやすいです。

②相続時に土地の評価が問題になる

将来相続が発生した際、相続税を計算するベースとなるのが土地の評価額です。国税庁の定めるルール（財産評価基本通達）において、誰も使っていない更地は「自用地（じようち）」という区分に分類されます。

自用地とは、他人が使用する権利が一切設定されておらず、所有者が自由に処分できる土地のことです。一見すると自由度が高くて良いように思えますが、相続税の評価においては制限が何もない分、「100%の満額評価」として扱われてしまいます。 つまり、評価額が最も高くなり、その分だけ多額の相続税が課されることになってしまうのです。いざ相続となった際、手元に納税するための現金がないと、税金を支払うために大切な土地を急いで売却せざるを得なくなる事態にもなりかねません。

③家族で使い道を決めにくくなる

土地の所有者である親が元気なうちに活用方法を決めておかないと、将来的なリスクがさらに高まります。

たとえば、親が認知症などによって判断能力を失ってしまった場合、法律上「資産凍結」のような状態に陥ってしまいます。そうなると、家族であっても土地の売却や契約行為を伴う土地活用を自由に行うことができなくなる場合があります。

また、何の対策も立てないまま相続が始まり、兄弟などの複数人で土地を「共有名義」として相続するケースも少なくありません。共有名義になった土地は、売却や新たな活用を始める際に共有者全員の同意が必要となるため、意見がまとまらずに「売ることも貸すこともできない」ケースになりがちです。これが引き金となって、親族間に深刻なトラブル（争続）を招く可能性があります。

空き地を駐車場にする理由

土地活用の代表的な選択肢として挙げられるのが駐車場です。街中で、古い建物が解体されたあとにすぐコインパーキングや月極駐車場がオープンする光景をよく目にしませんか？

なぜ多くのオーナーが駐車場を選ぶのか。 ここでは、そのメリットと税金面の注意点について解説します。

①初期費用を抑えやすい

アパートやマンションを建てるとなれば、数千万円から数億円にのぼる建築ローンを組むのが一般的ですが、駐車場活用であればそこまでの重い債務を背負う必要はありません。

地面をアスファルトや砂利で舗装し、車止めや看板、夜間用の照明などを設置するだけであれば、数十万〜数百万円程度の自己資金で十分に始めることができます。

また、コインパーキングを運営する一括借り上げ（サブリース）会社と契約を結べば、運営会社側が初期費用を負担して機械を設置してくれるケースも少なくありません。初期投資を抑えつつ、毎月一定の賃料収入を得られる手軽さが駐車場経営にはあり、リスクを最小限に抑えたい初心者にとっては魅力的な土地活用です。

②将来の転用がしやすい

駐車場という活用方法は、将来の選択肢を残しておきたい場合にも有利に働きます。

賃貸住宅などの建物を人に貸す場合と異なり、駐車場は利用者の権利（借地権や借家権）が法律上弱く設定されています。そのため、数ヶ月前などの短い予告期間を設けることで、契約解除や立ち退きを比較的スムーズに進めることが可能です。

「数年後に良い条件で買い手が見つかったら売却したい」「将来、子供や孫がこの場所にマイホームを建てるかもしれない」といった、先の方針が確定していないケースでは、駐車場の土地活用は有効な選択肢です。

次の手立てまでの期間を更地のまま遊ばせておくことなく、「仮の活用（つなぎ）」として、状況に応じていつでも形を変えられる自由度が駐車場にはあります。

ただし相続税評価では必ず有利とは限らない

駐車場にするメリットは多いものの、相続税などの税金対策においては必ずしも有利になるとは限らない点には注意です。

アパートやマンションなどの建物を建てたときとは違い、駐車場として利用している土地には「固定資産税を大幅に減額する特例」や、相続税評価額を下げる「貸家建付地（かしやたてつけち）」としての評価減が原則として適用されません。したがって、更地とほぼ同等の高い税金がかかり続けることになります。

ただし、砂利敷きの放置状態ではなく、地面をアスファルト舗装したり構築物を設置したりして事業として本格的に運営している場合には、相続税評価額が50%減額される国税庁の「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」が適用できる可能性があります。

空き地をアパート・マンションにする理由

一方で、数千万円から数億円という巨額の資金を投じてアパートやマンションを建築する道を選ぶ人もいます。そこには、駐車場の土地活用では得られない収益と、税金の評価額を圧縮できる仕組みがあります。

①家賃収入が期待できる

駐車場に比べて、アパートやマンションの経営は部屋数に応じた多くの家賃収入を長期にわたって安定して得られる点がメリットです。

毎月まとまった収入が入ってくるため、そこから毎年の固定資産税や都市計画税を支払ったり、建築ローンの返済に充てたりできます。手元に残った現金を、将来発生するであろう相続税の納税資金として貯めておくことも可能です。

このように、土地自体がお金を生み出す仕組み（インカムゲイン）に変わり、将来世代に金銭的な安心感を残せるようになることが、多くの人が賃貸経営をスタートさせる大きな理由です。

②貸家建付地として評価が変わる場合がある

土地に賃貸アパートやマンションを建てると、その土地は税法上「貸家建付地（かしやたてつけち）」として扱われるようになります。

これは「入居者の権利があるため、オーナーであっても入居者に退去してもらったり、更地として自由に売却したりしにくい」という制限を考慮し、相続税評価で自用地評価額から一定額を差し引く仕組みです。

また、建物の相続税評価額についても、実際に建築にかかった現金額（実価）ではなく、その5〜6割程度で評価される固定資産税評価額を基準に計算されます。つまり、多額の現金をそのまま持っているよりも、それをアパートという形に変えておく方が、資産全体の評価額が圧縮されて相続税を大きく抑える結果につながります。

借入、空室、修繕のリスクもある

ただし、「相続税対策になるから」という言葉をそのまま鵜呑みにして賃貸経営を始めるのは危険です。

賃貸経営は、数千万〜数億円に及ぶ建築ローンを背負うだけでなく、建物の老朽化とともに空室リスクや家賃下落リスクが高まっていきます。

さらに、10〜15年のスパンでやってくる大規模修繕（外壁塗装や屋根防水など）には、一度に数百万円から数千万円規模のまとまった出費が必要になります。もし周辺の需要を見誤って空室が続けば、毎月のローン返済や修繕費がかさみ、「節税できた金額よりも、賃貸経営による毎月の赤字額の方が大きくなってしまった」という、本末転倒な事態を招きかねません。

土地活用は節税対策だけで決めない

土地活用を成功させるためには、ハウスメーカーや不動産会社の「節税になります」「今、建てないと損です」といった営業トークに流されてはいけません。土地は一度開発してしまうと、簡単には元に戻すことができません。

税金対策だけで決断せず、読者のみなさま自身が主体的かつ冷静に判断することが大切です。

周辺需要をリサーチする

どれほど立派で頑丈なアパートやデザイナーズマンションを建てたとしても、そこに実際に入居して暮らす人がいなければ、家賃は入ってきません。

大切なのは、その土地の駅からの距離や、用途地域（どのような建物が建てられるエリアか）、周辺の人口動態、そして近くにある競合物件の空室状況などを見極めることです。

もし駅から遠く離れた郊外や、すでにアパートが乱立して供給過剰になっているエリアであるなら、賃貸経営は避けた方が賢明でしょう。そのような場合は、駐車場やトランクルーム、あるいは所有し続けずに思い切って早期の売却を行うことも立派な選択肢になります。

家族の方針を確認し合う

土地活用は現オーナー（主に親世代）だけの問題ではなく、将来その土地（もし借入をしたならローンという負債）を引き継ぐことになる世代の意思も重要です。

親が「子供のために良かれと思ってアパートを建てた」としても、子供側は「遠方に住んでいて管理を引き継ぐのが大変だから、将来は売却して現金でスパッと兄弟で分けたい」と考えている場合があります。

このように、将来の運用体制や相続時の分け方について、事前によく家族会議を開いて意思疎通を図っておくことが肝心です。お互いの本音を共有しておくと、親族間で発生する遺産分割トラブル（争続）を未然に防ぐ策になります。

災害リスクと出口戦略を確認する

昨今の気候変動にともない、土地活用を始める前には自治体が発行しているハザードマップを必ず確認し、洪水や土砂災害、浸水などのリスクを事前に把握することが大切です。

ハザードマップ上で危険度の高いエリアであれば、万が一に備えて火災保険や地震保険のプランを検討し、建築時の地盤改良費用などもシミュレーションに組み込まなければなりません。

あわせて、30年後・40年後に建物が古くなった際の出口戦略（終わりの形）も重要です。「老朽化したら解体して更地にして売るのか」「建て替えて次の世代に引き渡すのか」など、最初から出口を考えた上で、冷静にプランを練り上げていきましょう。

まとめ｜土地活用は「相続税」「収益」「管理」をセットで考える

空き地を何もせずにそのまま放置しておくことは、高い固定資産税を払い続け、相続の際にも高い税額が課されるという、避けるべき選択肢であると言えます。

しかし、だからといって安易に駐車場やアパート・マンションに手を出すのも禁物です。今回の内容を振り返ると、駐車場と賃貸住宅にはそれぞれ以下のようなメリット・デメリットがあります。

税金（相続税対策）のメリットだけに目を奪われるのではなく、「長期にわたって安定した収益が得られる立地なのか（周辺需要）」、そして「自分たちのライフスタイルに合っていて、将来にわたって管理しきれるか（管理・家族の方針）」という要素をセットにして、バランスよく検討することが大切です。

まずはトチシルでその土地の地価、周辺環境、そして地域の災害ハザードマップなどの基本的な情報を集めることから始めてみましょう。ご家族で将来について対話を重ねながら、信頼できる税理士や土地活用プランナーなどの専門家の知恵も上手に借りて、最適な一歩を踏み出してください。

参考公開情報：国税庁 土地家屋の評価 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm