トチシル｜東京23区で水害に強く安全な街は？川の近くは危険？地形と地盤から読み解く安全エリアを解説

2026年3月22日

東京23区で「水害に強く安全な街」を見極める3つのポイント

東京23区内で水害リスクを正しく判断するには、表面的な標高だけでなく、地形の成り立ちや地盤の性質、そして自治体が公開するハザードマップを多角的に分析する必要があります。

標高と地形

水害リスクにおいて重要な指標の一つが地形と標高差です。東京23区の地形は、大きく分けて西側の「武蔵野台地（山の手）」と、東側の「低地（下町・湾岸）」に二分されます。

海抜約20〜30メートル以上の武蔵野台地側は、河川の氾濫や高潮による大規模な浸水リスクは物理的に低くなっています。一方で、江東区、江戸川区、墨田区などのいわゆる「海抜ゼロメートル地帯」や、河川沿いの低地、埋立地などは、洪水や氾濫のリスクが高い傾向にあります。

住まいの検討エリアがどちらに属するかは、国土地理院の色別標高図や、東京23区の海抜マップを活用して、地形や標高差の数字を客観的に把握することから始めましょう。

地盤の強さ

住まいの安全性は、浸水リスクと地震の揺れによって地盤が液体状になったり、建物が傾いたり沈んだりする可能性を示す液状化リスクとも密接に関係しています。

実は、水害に強い地形は地震にも強いことが多いのです。

武蔵野台地のような安定した台地は、硬い地盤で構成されているため液状化が起こりにくく、地震の揺れも増幅されにくい特徴があります。これに対し、下町の沖積低地や湾岸の埋立地、荒川・多摩川周辺の旧河道などは地盤が柔らかく、水害リスクに加えて地震時の液状化リスクも高くなりやすいです。

「地盤サポートマップ」や「液状化マップ」に加え、「ボーリングデータ」などの専門的な指標を確認すると、足元の本当の強さを知ることができるでしょう。

ハザードマップの色

東京23区では各自治体が洪水・高潮・内水（雨水）のハザードマップを公開しており、現在は不動産取引時の重要事項説明でもその内容の解説が義務付けられています。マップ上の色が濃いほど、また暖色系（赤や紫）に近いほど、浸水深が深く、水が引くまでの時間が長いと想定されています。

注意すべきは「内水ハザードマップ」です。これは大きな川の氾濫（外水氾濫）とは異なり、局地的な豪雨で下水道の排水能力を超え、道路や建物が冠水するリスクを示しています。「川から遠いから大丈夫」と過信せず、内水ハザードマップに色がついていないか細かくチェックすることが、隠れたリスクを回避するポイントになります。

トチシルの地図で災害リスクをチェックする

トチシルなら表層地盤・地形分類・標高・ハザードマップを地図上に重ね合わせて確認できます。

【東京23区エリア別】水害リスクが低い安全な街

「標高が高い」「地盤が安定している」「ハザードマップが無色に近い」という3つの条件が揃ったエリアこそ、水害に対して強く安全な街と言えます。ここでは、その代表的なエリアを紹介します。

高台エリアの代表：文京区（小石川・本郷台地周辺）

文京区は武蔵野台地の一部である本郷台地や小日向台地など、複数の台地で構成されているエリアです。23区内でも水害リスクが低いことで知られています。

目白台・関口、小日向、大塚、本郷台地の上部は、洪水や液状化のリスクが極めて低く、古くから屋敷街として発展してきた歴史があります。ただし、区内でも江戸川・神田川沿いの低地や谷にあたる部分は浸水リスクがあるため、台地の上か下かを正確に見極めることが重要です。

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地盤の強固な住宅街：練馬区・杉並区（武蔵野台地）

練馬区と杉並区の大部分は武蔵野台地の上に位置しており、大きな一級河川から距離があるため、大規模な洪水リスクが比較的小さいのが特徴です。ここは地質学的に関東ローム層と呼ばれる粘り強く強固な土壌に覆われており、沈下や液状化にも強い傾向があります。

標高が海抜30〜50メートル程度と高く、大雨が降っても水が溜まりにくい地形ですが、注意点もあります。台地の中にある小さな谷（凹地）や斜面などは、局地的な雨水が集まりやすいため、ピンポイントでのハザード確認や地盤調査は欠かせません。それでも、区全体の安全性は高く、安全重視の人にとって魅力あるエリアです。

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再開発で対策が進む街：世田谷区（一部の高台エリア）

世田谷区は多摩川や目黒川など多くの河川が流れているため、一見すると水害リスクが高い印象を持たれがちです。しかし実際には「国分寺崖線」と呼ばれる崖を境に、水害リスクが変わります。

多摩川沿いの低地を避け、崖線の上側にある台地部分（成城や瀬田、上野毛の高台など）を選べば、浸水リスクを抑えられます。近年では世田谷区内でも再開発に伴う雨水貯留施設の整備が進んでおり、インフラ面での防御力も向上しています。エリアを十把一絡げにせず、ピンポイントで高台を指定して探すことが、世田谷区で安全に暮らすためのポイントです。

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川の近くは本当に危険？東京23区で「避けるべき場所」と「選んでも良い場所」

川の近くの住まいは景観が魅力ですが、リスク管理の視点で氾濫には2つのパターンがあります。

外水氾濫と内水氾濫の違いを理解する

水害には「外水氾濫」と「内水氾濫」の2種類があり、それぞれ発生場所が異なります。

外水氾濫は多摩川や荒川などの大河川が決壊・越水することで、川の近くの広範囲が濁流に呑まれる危険な現象です。一方の内水氾濫は、川の有無にかかわらず発生します。短時間のゲリラ豪雨などで下水道の処理能力を超えた際、雨水が排水できずにマンホールや側溝から溢れ出すもので、川から離れた住宅地や窪地でも起こり得ます。

ハザードマップを確認する際は、外水氾濫と内水氾濫の両方の可能性を確認することが重要です。とくに両方のマップで色が濃い場所は、逃げ場がなくなるリスクが高いため、慎重な検討が求められます。

同じ区内でもが判断が分かれる場合も

行政区の名称だけで安全性を判断するのは危険です。その代表例が大田区です。大田区は多摩川と東京湾に面しているため、区全体として水害リスクが高いイメージがありますが、実際は南北で状況が異なります。

区北部の田園調布や山王などは、標高が高い台地に位置しており、水害に対して強い耐性を持っています。しかし、同じ大田区内でも南側の蒲田、大森、六郷、羽田といったエリアは、標高が低く、洪水・高潮・液状化のリスクが重なりやすい低地です。

このように、同じ区の中でも台地か低地かによって、資産価値や安全性が変わることを理解しておきましょう。

東京23区で安全な街を選ぶチェックリスト

住まい探しで後悔しないために、以下の3点を必ず確認してください。

①「洪水・高潮ハザードマップ」を確認：浸水深が深い「濃い色」のエリアは、命を守るために避ける候補に入れる

②「内水ハザードマップ」を確認：川から離れていても、周囲より低い場所（凹地）で色がついていないかを確認する

③「地形と地盤」をセットで確認：台地の上か、埋立地か。川の近さという距離感よりも、「地形の成り立ち」を確認する

まとめ｜東京23区で後悔しない住まい選びを

自然災害が激甚化する現代において、東京23区で「100%安全な場所」を見つけるのは困難かもしれません。

しかし、今回解説した地形や地盤、ハザードマップの情報を正しく読み解くことで、リスクを最小限に抑えることは十分に可能です。

都心へのアクセスや利便性も重要ですが、長く住み続ける住まいだからこそ、安全性の優先順位を上げることが、将来の安心と資産価値を守ることに繋がります。最終的には、データを見ながら候補地を自分の足で歩き、坂の傾斜や水はけの状態を確認して、納得感のある決断をしてください。

この記事で紹介した地形分類、表層地盤、ハザードマップの詳細情報は、トチシルの地図で確認できます。あなたが住まい選びで重視する点をぜひチェックしましょう。

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