地盤改良費がかかる土地の見分け方｜買う前に確認したい地形・ハザード・調査のポイント

マイホームを建てるために条件に合う土地を見つけ、さらに予算も確保していざ契約しようとしたときに、「この土地は地盤が弱い可能性があるため、追加で100万円以上の地盤改良費用がかかるかもしれません」と提示される事例は多いです。

事前に見込んでいない費用が予算に突然割り込んでくると、住宅ローンの借り入れ額や建物のオプション計画が大きく狂ってしまいます。

重要なのは、家や土地の購入前に、地盤改良が必要になりやすい土地の特徴や誰でも無料で使える公開情報を確認し、予算オーバーのリスクを下げる対策をすることです。

本記事では、地盤改良が必要になりやすい土地の具体的な特徴、ハザードマップやWebツールを活用した見分け方、そして購入前の資金計画で失敗しないための進め方について解説します。

地盤改良費は、土地購入後に分かることが多い

地盤改良にかかる費用は、土地の購入手続きがかなり進んだ段階、あるいは引き渡しが終わった後に初めて判明することがほとんどです。

なぜ売買前に地盤改良にかかる費用は確定しないのでしょうか。ここでは、その仕組みを押さえておきましょう。

見た目だけでは判断できない

地盤改良の必要性は土地の見た目では判断できません。区画整理されたきれいな分譲地であっても、表面の仕上がりと地中の強度は別物です。過去に建物が建っていたからといって地盤が強固である保証はありません。

田んぼを埋め立てて造成された土地や、傾斜地を平坦にするために土を盛った造成地などは、表面上は平らで見栄えが良くても、地中深くには柔らかい土層が隠れている場合もあります。

最終判断は地盤調査後になる

地盤調査を実施して初めて、家を支えるだけの強度があるか、あるいはどの深さに硬い地盤が存在するかが判明します。調査の結果を受けて、表層改良、柱状改良、鋼管杭工法といった適切な工事方法が決まり、ここで初めて具体的な施工費用が確定します。

つまり、土地の売買契約を結んだ後に地盤調査を行い、その結果、工事が必要かがわかります。そのため、予算にはなかった追加費用になりやすいのです。

地盤改良が必要になりやすい土地の特徴

現地を見学する際や、地図上で物件の位置を確認する際に、地形的・地理的な特徴から地盤改良のリスクを予測できます。地盤改良が必要になりやすい土地の主な特徴を確認しておきましょう。

低地、埋立地、川や沼の近く

川の氾濫によって粘土や泥が長年積み重なって形成された自然堤防の裏側や低地、氾濫平野は、地盤がやわらかい傾向にあります。

また、昔の地図や航空写真で過去に田んぼ、池、沼、河川敷だったことが判明している場所は、地中に水分を多く含んでいる場合があります。海や湖を埋め立てて作られた造成地も同様です。

こうした歴史を持つ土地では、家を支えるための地盤改良が必要になる可能性が高くなります。

盛土や造成地

山や斜面を削って平らにした土地を切土（きりど）、そこに土を盛って平らに仕立てた部分を盛土（もりど）と呼びます。もともとの硬い地盤が露出している切土部分に比べて、盛土部分は土の締め固めが不十分になりやすく、地盤沈下のリスクを抱えやすいのが特徴です。

さらに、一区画の敷地の中に切土部分と盛土部分が混在している土地は、建物の重さがかかることで不同沈下（ふどうちんか）を引き起こす危険性もあります。そのため、このような造成地では基礎の補強や地盤改良工事が必要と判定されます。

周囲より低い、湿気が多い、道路との高低差がある

水は高い場所から低い場所へと流れて集まるため、周辺の敷地や前面道路よりも一段低くなっている土地は、水はけが悪く地下水位が高くなりやすい環境にあります。地下水位が高い土地は土の粒子同士の結びつきが弱まりやすく、地盤として不十分と評価されがちです。

晴れた日に現地を訪れ、「雨が降ったあと何日も水たまりが残っている」「日当たりが良いのに地面がジメジメしている」「基礎の周りや擁壁に苔が多く生えている」といった様子が見られる場合は、水はけの悪さと地盤の軟弱さを疑う必要があります。

古い地名や土地の履歴に水辺を思わせる要素がある

土地区画整理や市町村合併によって現在の地名が変更されていても、昔の旧地名に水や湿地を連想させる漢字が含まれている場合は、注意深く確認しましょう。

たとえば、「さんずい」のつく漢字（池、沼、河、沢、深、浅など）や、湿地植物（笹、蓮、芦など）、水辺の生き物（亀、鶴など）、窪んだ地形（谷、窪など）の漢字が入っている土地です。国土地理院のWebサイト等で昔の古地図や昭和初期の航空写真を閲覧し、数年前〜数十年前までどのような土地用途だったのか調べておきましょう。

購入前に確認したい公開情報

行政や公的機関がインターネット上で公開している一次情報を活用すれば、不動産会社の担当者に頼り切ることなく、自分自身で土地のリスクを分析できます。

ハザードマップ

国土交通省が提供する「重ねるハザードマップ」や、「トチシル」を活用すると、検討している土地が洪水浸水想定区域や高潮リスクエリアに入っているかどうかを一目で確認できます。

水害リスクが高いと指定されている地域は、過去に河川の氾濫等によって細かい泥や砂が堆積した軟弱地盤エリアと重なっているケースが多々あります。また、浸水リスクの高さは、低地や水が集まりやすい地形を見つける手がかりの一つとして捉えましょう。

液状化の発生傾向図

大きな地震が発生した際に、地中の水分と砂が反応して地面が泥水のような状態になる液状化現象のリスクも事前にチェックします。各自治体の防災ページでは、液状化発生傾向図が公表されています。

地下水位が高く、粒子の揃った砂質土で構成されている地域は液状化のリスクが高まります。こうした地域で安全に住宅を建てるためには、建物を深部の強固な地盤で支える杭工事など、比較的高額な地盤改良工事が必要となる可能性があります。

J-SHISの地盤情報

国立研究開発法人・防災科学技術研究所が運営する「J-SHIS（地震ハザードステーション）」は、日本全国の地盤の揺れやすさをデータベース化して提供しているWebサービスです。

このサイトで住所を検索すると、その地点の微地形区分（砂州、自然堤防、盛土など）や、地震の揺れがどのくらい増幅しやすいかを示す表層地盤増幅率を確認できます。増幅率の数値が大きい場所ほど、一般的に表層の地盤が柔らかく揺れやすいと判断する目安になります。

自治体のボーリングデータや地盤情報

都道府県や多くの市町村では、過去に公共工事などで実施された地質調査結果をボーリング調査位置図や、地質情報Webポータルとして公開しています。

検討している土地のすぐ近く（数十メートル圏内）で公的なボーリングデータが公開されていれば、その周辺の地層構成や、家を支えられる固い地盤（支持層）が地下何メートルの深さにあるのかを推測する参考データになります。

地盤調査で分かること、分からないこと

土地を購入した後に実施する地盤調査ですが、調査によって正確に把握できる範囲と、調査だけではカバーしきれない範囲が存在します。

地耐力や支持層の深さを確認する

一般的な住宅建築において最も普及している調査方法が「SWS試験（スクリューウエイトチェッキング試験）」です。先端がドリル状になった鉄棒に荷重をかけ、回転させながら地面に突き刺していくことで、土の硬さや締め固まり具合（地耐力）を調べます。

この試験によって「地表から何メートルの深さに建物を支えられる支持層があるのか」が明らかになります。支持層までの距離に応じて、地表近くの土を固める表層改良、コンクリートの柱を打ち込む柱状改良、鉄の杭を深く打ち込む鋼管杭工法といった最適な工法が選定されます。

隣地が大丈夫でも自分の土地が大丈夫とは限らない

「隣の敷地で家を建てた人は地盤改良をしなかったと言っていたから、うちも大丈夫だろう」と判断するのは非常に危険です。土地の強度はほんの数m離れるだけで大きく変化します。

たとえば、過去に自分の土地のエリアだけに大きな樹木が生えていて根を抜いた痕跡がある、古井戸を埋め戻した経緯がある、あるいは敷地の一部だけ盛土をして平坦に整地されているなどです。局所的な要因によって、特定の場所だけ地盤が弱くなっている事例は決して珍しくありません。

建物の重さや基礎計画によって必要性が変わる

地盤改良工事が必要かどうかの判定は、土地単体の強度だけで決まるわけではありません。「その土地が持つ支える力」と「そこに建てる建物の総重量」のバランスによって決まります。

同じ土地であっても、軽量な木造2階建てであれば地盤改良が不要と判定される一方、重量がある重量鉄骨造や木造3階建てを建てる場合には、地盤が重さに耐えきれないと判断されて補強工事が必要になるケースがあります。また、建物の配置や基礎（ベタ基礎か布基礎か）の設計によっても工事の必要性は変わります。

地盤改良費で後悔しないための進め方

土地を購入した後に資金計画が破綻するのを防ぐためには、土地を確定させる前段階からの準備と専門家との連携が大切です。ここでは、後悔しないための具体的な進め方を確認しましょう。

買付前に建築会社へ相談する

気になる土地が見つかったら、土地の売買契約を行う前に、実際に家を建ててもらう予定のハウスメーカーや工務店の担当者に必ずその土地の情報を確認してもらいましょう。建築のプロであれば、過去にその周辺エリアで施工した際の地盤データや、専門の地盤閲覧システムを用いて「この周辺は過去のデータから見ても、概算で50万〜100万円程度の地盤改良費用を見込んでおいたほうが安全です」といった見立てを事前に提示してくれます。

概算予算に地盤改良の余白を入れる

最終的な地盤調査を実施して「地盤改良費用は0円で問題ない」という結果が出るまでは、資金計画書（住宅ローンの事前審査や算定時）に最初から「地盤改良予備費」として100万〜150万円ほどを組み込んでおくのが賢明です。

あらかじめ予算の枠を確保しておけば、実際に改良工事が必要になった際にもローン不足に陥る心配がなくなります。万が一、調査の結果改良が不要になれば、浮いた費用をインテリアのグレードアップや外構工事費用に回すことができるため、大きなリスクヘッジになります。

地盤保証や調査時期を確認する

地盤調査を正しく行い、必要に応じた改良工事を施工することで、第三者機関による地盤保証が付帯する場合があります。万が一引き渡し後に建物が傾くなどの不同沈下事故が発生した場合に備えられますが、保証期間や対象範囲は保証会社・施工会社によって異なるため、契約前に内容を確認しましょう。

また、可能であれば土地売買の契約前や引渡し前の段階で、売主（不動産会社や所有者）の許可を得て「購入前の仮地盤調査」を実施できないか交渉してみるのも一つの方法です。売主の同意が得られれば、契約前に正確な費用感を把握することができます。

まとめ

土地購入時における地盤改良費の発生リスクは、100％事前予測することは不可能です。

しかし、地形の特徴や昔の地名、ハザードマップやJ-SHISなどのWebツールを活用することで、リスクの高い土地を確認し、予算を整えたり、心の準備をしたりできます。

周辺や隣家の状況だけで判断せず、土地の購入検討段階から建築会社（ハウスメーカーや工務店）に相談してプロの意見を聞きましょう。また、資金計画の段階で最初から100万円前後の地盤改良費を予備費として組み込んでおき、購入後の想定外の出費にも焦らず柔軟に対応できるようにしましょう。

正しい知識を持って事前確認を行い、心と資金に余裕を持った状態で理想の家づくりを進めてください。

公式参照元

国土交通省 地形区分に基づく液状化の発生傾向図：https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000038.html

J-SHIS 地震や地盤についての情報の調べ方：https://www.j-shis.bosai.go.jp/usage