トチシル｜最初に知っておきたい住まい探し用語解説！――「トチシル」で使える土地評価の「ものさし」を中心に――

1．「トチシル」における「ものさし」とは ――どういう種類がある?――

「トチシル」とは？

「住みたい」場所と出会える次世代の住環境の検索プラットフォームです。

充実したデータ × シンプルな動線から、地図を中心とした直感的な体験を提供するインターネット情報サービスです。

どういう種類がある？

「トチシル」で使える「ものさし」の種類として大まかに分類すると、

• 地形や環境、防災に関するもの（地盤、標高、ハザードマップなど）

• 土地の価格に関するもの（地価公示、取引価格など）

• 土地の制度に関するもの（用途地域など）

• 土地の性質に関するもの（住民数、交通事故、外国人率、犯罪件数、駅からの距離など）

「トチシル」であれば、事前に地図で調べる条件として、多様な条件から絞り込みなどをかけて調べることが可能です。

2．用語ごとの解説――「トチシル」でどう判断軸として使えるかを知ろう――

ここからは、「トチシル」で使える評価基準を、用語に公的な定義がある場合はそれを含めて解説していきます。

実際にあなたが「トチシル」を利用して土地探しをするときにどう活かせるかという視点にたってご説明します。

表層地盤

地震発生時の揺れづらさとして、地表に近い深さ30m程度の地盤が、地下の硬い地盤に比べて地震の揺れを何倍に増やすかを示す指標の「表層地盤増幅率」をもとにして、「トチシル」では「弱い」「ふつう」「やや強い」「強い」の4段階で評価しています。

どうしても、不動産選びの対象となる都市部・平野部では表層地盤が弱い評価になりがちですので、表層地盤が「ふつう」ならばじゅうぶんな地盤の強さがあるといえます。

平均標高

日本全国の地図を250m四方に区切ってできている「250mメッシュ」の中央における標高（東京湾の平均海面を0mと決めたときに、土地がどのくらいの盛り上がりの高さがあるか）を「トチシル」では「平均標高」としています。

最低限ここで気にすべきは、海面より高いかどうか（平均標高が少なくとも0m以上あるか）といえるでしょう。

地形分類

地形の細かい分類について詳しくはこちらを参照していただきたいのですが、「トチシル」においては水害や地震のリスクが大きな「軟弱な地形」（盛土地・埋立地・後背低地・旧河道・氾濫平野・海岸平野）を除外して検索することが可能です。

地価公示

地価公示法に基づいて、各地の地価が適正に設定されるようにするために、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日における「標準地」の土地価格を3月に発表するものです。

主な役割として、土地取引の指標や不動産鑑定の基準、土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となることを目指しています。

「トチシル」では地図上に地価公示価格を重ね合わせて見ることができます。

なお、住宅地での全国平均は1平方メートルあたり10万円台、三大都市圏に限っても20万円台です。

ハザードマップ

「トチシル」では地域のハザードマップで災害が想定される範囲（ハザードマップの色が塗られた場所）ではない地域に絞りこみができます。

「洪水」では、河川が氾濫（はんらん）するなどして浸水が起きたときに最も深く水に浸かってしまう想定を表します。

また、河川は氾濫しなくても、豪雨などが堤防の内側に溜まって浸水する「内水氾濫（ないすいはんらん）」の想定も地域によってはあります。

0.5mでも浸水危険性があれば一戸建てなら床上浸水する可能性がありますので注意しましょう。

「トチシル」では他にも、津波浸水想定、土砂災害警戒区域（土石流・急傾斜地の崩壊・地すべり）のハザードマップにも対応しています。

用途地域

都市計画法に基づいて、住居・商業・工業などの土地利用を基準に13種のエリアに区分けし、建てられる建物の種類や規模（建ぺい率・容積率）を制限する制度によって決められた地域のことです。

「住居専用地域」のフレーズが後ろにつく4種類の地域は、静かで良好な住環境を確保するために、商業施設や工場などの建設が厳しく制限されています。

住民数

「トチシル」では指定した人数以上の住民が居るメッシュ区画だけを絞り込み検索することができます。

250m四方の範囲に100〜500人の住民数がいれば一般的な住宅街として想像できる地域といえます。

外国人率

5年ごとに行われる国勢調査で250mメッシュごとに集計した人口のうち、どのくらいの外国人が含まれるかの割合を外国人率としています。

「トチシル」では指定したパーセンテージ以上の外国人率となっている区画を検索結果に含めないことができます。

地域年収

ある市区町村における住民税の「課税対象所得」が住民1人当たりで平均するとどのくらいになるかを地域年収とします。

指定した地域年収以下の市区町村を検索結果に含めないことができます。ちなみに、350万円以上も地域年収があればかなり「豊か」なほうの市区町村になります。

通勤・通学時間

通勤・通学先の最寄駅をまずは指定し、その駅まで鉄道で指定した時間（30分以内など10分刻み）で行ける駅すべてから徒歩30分（その駅から2400m）以内の区画（250mメッシュ）を絞り込み検索することができます。

したがって、鉄道での所要時間と、駅からそのメッシュまで歩いてかかる時間を足し合わせた時間をここでの「通勤・通学時間」と表現します。

最寄駅までの直線距離

鉄道駅1つ1つに設定された中心点と、250mメッシュの中心点の直線距離を計算し、どこかしらの駅までの直線距離が指定した距離（m）以下の250mメッシュのみに絞り込み検索することができます。

ただし、あくまで直線距離ですので、実際の道路を通っていくルート検索よりは距離を短く見積もってしまうことに注意してください。

周辺施設（距離n + 件数i以上）

「トチシル」においては、「コンビニ」「スーパー」「保育園」の3種類の施設について、距離（特定のメッシュの中心から400〜2400m以内）を指定して絞り込み検索ができます。

交通事故

「トチシル」では交通事故発生件数を地図に重ね合わせて表示することができます。

また、件数や死亡事故の詳細も見られるので危険箇所の絞り込みができるでしょう。

犯罪率（窃盗）

刑法犯認知件数のうち窃盗の件数を地図上に表示できます。

ちなみに、窃盗は刑法犯の7割以上を占める最もありふれた犯罪ですので、窃盗だけの犯罪率でもその地域の治安を想像することは十分にできます。

取引価格（土地）

国土交通省が不動産の取引をした者を対象に不動産取引のアンケート調査を実施し、その結果得られた回答が示した価格について物件が容易に特定できないよう加工した上で公表された価格です。

公表は3か月単位でとりまとめられ、四半期ごとに行われています。

「トチシル」では1平方メートルあたりの価格を指定して検索できます。

なお、周辺の地価公示よりも1〜2割ほど高めの価格を想定すると実際の取引価格に近くなるといわれます。

3．住まい探し用語解説のまとめ

ここまで、「トチシル」の利用を前提とした住まい探し用語の解説をしてきました。

とはいえ、「トチシル」以外のプラットフォームなどで調べる際でもある程度役に立つことを目指して解説しましたので、不動産選びをするうえでの基礎知識、というつもりで本記事をお役立ていただければ幸いです。

「トチシル」の豊富な検索条件から、あなたの不動産探しに必要な情報で絞って、住まいとして理想のエリアを見つけましょう！

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