土地
「不動産鑑定」って何？土地の価値を正式に評価してもらう方法
2026年5月14日
土地相続
目次
こんな人に読んでほしい記事です
- 相続した土地の価値を正式に知りたい
- 不動産鑑定士って何をしてくれるの？費用は？
- 査定と鑑定は何が違う？
不動産鑑定とは？
不動産鑑定とは、不動産鑑定士が不動産の経済的価値を専門的・客観的に評価することです。鑑定結果は「不動産鑑定評価書」として発行されます。
不動産査定との違い
よく混同される「査定」と「鑑定」には大きな違いがあります。
| 項目 | 不動産査定 | 不動産鑑定 |
|---|---|---|
| 実施者 | 不動産会社（宅建士） | 不動産鑑定士（国家資格） |
| 法的効力 | なし | あり（公的な書類として使える） |
| 費用 | 無料〜数万円程度のことが多い | 数十万円程度 |
| 目的 | 売却の参考価格を知る | 法的・公的な価格証明が必要な場合 |
不動産鑑定が必要な場面
| 場面 | 理由 |
|---|---|
| 相続・遺産分割 | 相続人間で公平な価格を証明するため |
| 離婚時の財産分与 | 不動産の公正な価値を確定するため |
| 訴訟・裁判 | 証拠として鑑定評価書が必要なケース |
| 法人間の不動産売買 | 適正価格を証明するため |
| 担保評価 | 銀行が融資判断に使う場合 |
不動産鑑定の費用
不動産鑑定の費用は物件の規模・種類・地域によって異なりますが、一般的な住宅用地の鑑定では20〜50万円程度が目安です。
不動産鑑定士が使う3つの評価方法
| 手法 | 内容 |
|---|---|
| 原価法 | 同じ不動産を新たに作るとしたらいくらかかるかを基準に評価 |
| 取引事例比較法 | 周辺の類似不動産の取引事例と比較して評価 |
| 収益還元法 | 将来得られる収益をもとに現在価値を計算 |
通常は3つの方法を組み合わせて総合的に評価します。
簡易な価格確認なら、まずは「査定」を検討
売却を検討している場合など、法的な証明が不要なケースでは「査定」で足りることが多いです。複数の不動産会社に査定を依頼して比較することで、相場感をつかみやすくなります。
まとめ：「査定」は参考価格、「鑑定」は法的効力のある評価
- 不動産鑑定は国家資格の不動産鑑定士が行う正式な評価
- 相続・離婚・訴訟など法的に価格証明が必要な場面で利用する
- 費用は20〜50万円程度
- 売却目的の価格確認なら、まずは査定で足りることが多い