「所有権・借地権・地上権」の違いって何？土地の「権利」を整理しよう

2026年5月14日

土地の権利には種類がある	権利の種類	一言で言うと
所有権	土地を自分で所有している	借地権
地主から土地を借りて建物を建てている	地上権	他人の土地を利用できる強い権利

所有権とは

所有権とは、土地を自分が完全に所有している状態です。売ることも、建物を建てることも、自由にできます。一般的な土地購入では、この「所有権」を取得します。最もシンプルで自由度が高い権利形態です。

借地権とは、地主（土地の所有者）から土地を借り、その上に建物を建てる権利のことです。建物は自分のものですが、土地は地主のもの。毎月「地代（じだい）」を支払う必要があります。	借地権付き物件の特徴
項目	内容
購入価格	所有権より2〜4割程度安い
毎月の費用	地代が発生する（月数万円が目安）
建て替え	地主の承諾が必要
売却	地主の承諾が必要な場合が多い
契約期間	旧法：更新により長期化しやすい、新法：種類により期間の定めあり
旧借地権と新借地権	1992年8月より前からの借地関係には旧法が関係し、更新により長期化しやすい特徴があります。1992年8月施行の借地借家法では、普通借地権・定期借地権など種類ごとに期間や更新ルールが整理されています。

地上権とは、他人の土地を使用する権利の中でも、借地権より強い権利です。借地権と似ていますが、地上権は登記ができる・譲渡・転貸が地主の承諾なしにできるなど、権利が強い点が特徴です。

住み続けることを目的とするなら借地権でも問題ないケースも多いですが、将来の売却や建て替えを考えるなら所有権の方が自由度は高くなります。